萬科北京區域首席合伙人盧冰今年很忙。

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今年初起，他每個月都走訪兩個已經入住的小區，從萬科北京最早的城市花園、青青家園，到石家莊剛剛交付的紫臺項目，再到盧冰“參戰”的天津西華府項目和青島海岸萬科城項目，一直在路上。

“區域和整個萬科集團都要求總經理定期去老項目走訪、巡視，發現問題，今年以來北京區域已經覆蓋98個項目，發現1727項問題，進行1388項整改。”盧冰介紹道。

他在6月10日的萬科2023年度媒體交流會上分享了走訪心得，“我深深地感到，為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子，是樸素的初心，也是不變的堅持。當房子回歸居住屬性，我們與客戶的一紙合同，是兩年之約，也是十年之約、二十年之約?！?/p>

他所說的“兩年之約”，是指從開工到入住大概需兩年，幾百上千萬的大額資產，以往在客戶收房前基本是“盲盒”。

近年來，疫情疊加部分房企暴雷，開發商需要給到更多“確定性”提升購房人的安全感。萬科通過工地直播、現場視頻帶看等方式為客戶實時更新施工信息。過去一段時間，萬科的項目還新增了“工地開放”環節，“去年和前年都有上萬客戶超過10萬次點擊?！?/p>

盧冰表示，這些方式仍然不夠，萬科還在思考能否從底層重塑生產或管控流程、客戶服務流程。

為此，萬科嘗試將現場工地進行數字化建模，通過無人機攝影技術每天、每周對現場進行抓取和自動記錄，“客戶可以通過售樓處大屏幕對在建小區進行任何一個時間刻度的觀察，再加上無人機360度拍攝，形成電子家書送給客戶?！?/p>

“十年之約”則是指服務，包括社區設施翻新、服務精進，“交付是跟客戶承諾的起點，十年之后社區是不是能夠常新，是客戶心目當中的金字招牌?！?/p>

以萬科在太原的第一個項目“紫臺”為例，這個項目交付至今十年整，萬科太原公司總經理和物業經理在走訪項目過程中發現智能回家系統、地下車位、兒童設施等相對陳舊，并對相關設施進行了翻新。

更長維度的“二十年之約”，則涉及到更大范圍的社區的完善更新，“社區如何成為一張藍圖，成為一方城市的煙火，讓人們不僅今天在這里買房，也愿意明天繼續生活在這里?！?/p>

盧冰以天津東麗湖為例，2012年，東麗湖第一個小鎮中心投入使用，通過自營的方式做了小鎮食堂、菜場，后續陸續引進公交等基礎設施，后來萬科里的建成則彌補了整個片區沒有商業購物中心的空白點。不斷完善的配套，隱形中提升了社區價值。

與購房人的“三個約”是萬科北京區域提升口碑的方式。不過，萬科這一區域的發展壓力正不斷顯現。

近幾年，萬科北京區域變動較大，2021年6月，萬科集團將五大房地產區域集團裂變成七大區域，其中北方區域被分成北京區域和東北區域，前者包括北京、天津、河北、山西、山東五個省市。 2022年，北京區域為萬科貢獻了13.7%(570.3億元)的銷售額，同期該區域營收占比為14.77%，但權益凈虧損為2.55億元，是七大區域中唯一虧損的。2021年，北京區域權益凈利潤也錄得虧損。

這或許與全行業優化負債率的背景下萬科也放緩了拿地步伐有關。

以“特殊案例”萬科北京城市為例，上一次萬科在北京拿地還是2019年，在那之后，其鮮少參與北京土地市場。此外，業內還認為，萬科之前在北京個別項目投資失誤也是主要原因。

由于超三年在北京沒有土地入庫，萬科再不發力，在當地將面臨“無房可賣”的問題。

財報顯示，萬科截至2022年底的項目中，北京區域有36個，但當年新開工面積、2023年計劃開工計容面積均為0平方米；放眼北京區域(北京、天津、河北、山西、山東)，萬科這兩項指標僅高于東北區域。

萬科也意識到了發展的壓力。仍舊以北京為例，今年6月1月的北京土拍，萬科報名了經開區亦莊新城0032地塊等三塊地。

此外，今年1月，萬科北京區域進行了人事調整，原北京區域副總經理曾巍出任東北區域首席合伙人，原東北區域首席合伙人林曈擔任北京公司總經理。

彼時萬科對外回應稱，萬科在人事安排上一直注重“事人匹配”，北京公司作為集團業務“重鎮”之一，也是首都所在地，復雜度和難度很大，對“將領”的成熟度有更高的要求，過往由北京區域首席合伙人盧冰兼任北京公司總經理，此次安排林曈調任北京公司總經理，主要是希望補充北京團隊力量。

注重產品服務、重返北京土拍市場、人事換防，萬科北京區域正在醞釀新的生機。