作者|劉玉嬌

(資料圖)

編輯| 梁秀杰

責編|韓瑋燁

做企業不能像玩游戲一樣，隨心所欲地按暫停鍵。

近兩年，受“雙減”和疫情的雙重影響，北京海淀區附近商圈成為企業退租重災區，寫字樓空置率不斷攀升，使該區域市場持續低迷，同時也讓眾多業內人士懷疑其后續的可持續性。在眾多企業還在觀望時，創富港選擇了逆流而上，在魏公村核心區域甲級寫字樓拿下了共三層、超2000平空間，改造為聯辦空間。

魏公村雙興8座聯合辦公空間，也因此見證了創富港在市場寒冬之下的逆勢擴張。

創富港雙興8座聯合辦公空間

圖片來源：睿和智庫

曾經的新東方，現在的聯合辦公空間

今年2月底，位于北京市海淀區魏公村街1號3F-5F的創富港雙興8座聯合辦公空間就達成90%以上出租率，正式度過了爬坡期。截至2023年6月8日，空間出租率以達到98%，接近滿租，成績喜人。

該聯合辦公空間面積超2000平，共3層。據了解，在創富港入駐之前，新東方剛剛因“雙減”政策影響而縮減租賃面積，從上述樓層退租。空間上，其產品定位為可容納2-10人的封閉式獨立辦公空間，共計160余間。其中，3人間為主力產品，房間數占比約40%，其余產品以3人間為中線，隨人數增加或減少占比減少。

圖表：聯辦空間基本信息

信息來源：公開信息，睿和智庫整理

在公區方面，配備免費飲水機、文印機、洽談區、書吧等配套。同時，還配有會議室（擁有投影儀、白板等）供入駐企業使用。值得注意的是，項目整體公區面積并不大，屬于麻雀雖小五臟俱全型。在滿足入駐中小微企業服務需求的同時，盡量減少公攤面積，明顯可以提升租金的性價比。

在租金方面，整體辦公空間為精裝修，單個工位價格約為800-1000元/月，費用包含水電及物業費，具體以3人間12平米，3000元/月的租金計算，折合租金為8.3元/平米/天。在房間面積方面，人均面積約為4平方米，單個空間并不擁擠。

而在租期方面，創富港提供的最短租期為1年，最長則約10年，與創富港租賃該空間的年限相同。

該空間的優勢主要有以下三個方面：

首先位置優異。該辦公空間位于北京市海淀區魏公村商務圈，臨近4號線魏公村地鐵站，周邊具有豐富的甲級寫字樓、頂級大學資源，商務及學院氛圍濃厚，商業環境趨于成熟。據調研，當前辦公空間客群以科技、文化、咨詢類企業為主。

其次面積適中，利于精細化管理。該空間的單層平均面積在700平左右，單層配備2個運營人員，適中的空間面積更有利于運營人員對于空間的精細化管理和服務。

最后三面臨窗的空間結構，也使得臨窗房間占比較高，從而有效提升空間收益。對于聯合辦公而言，空間臨窗面積的多少，幾乎直接決定了該空間的盈利上限。以相同工位數量、使用面積的辦公空間計算，臨窗房間的租金相較無窗房間可上浮約30%。且即使無窗房間每年租金漲幅能實現10%，也很難在短時間內追上臨窗房間的首年收益。

抄底開張，核心區是關鍵

回看該辦公空間的落地，整體過程頗為曲折。

2022年4月17日，項目正式入場，預計7個月完成裝修并達成出租率90%以上的目標。但隨后又接連面臨疫情封控到后續的放開陽康，零零總總項目延期了近3個月。

可以說，創富港在該節點選擇擴張，不可抗因素很多。但創富港并未因此暫緩原本的擴張計劃。

甚至對于當時愈加嚴峻的市場形勢和疫情影響，創富港反而是樂觀的。一方面，在市場“寒冬”之下，業主方的租金也在下降，對降本更加有利；另一方面，租金的下降正向作用于選址空間，使企業選擇范圍更廣。對創富港來說，反而比之前更易拿到優質標的。而伴隨市場回暖，核心區域的優質標的回暖速度也更快，相對應的利潤空間自然也會更高。兩相作用下，創富港雙興8座聯合辦公空間得以順利落地。

規模拓張，首選仍應是“核心商圈”。創富港認為，階段性的低迷，并不足以否定區域的長期價值。已經形成的“核心商圈”，相較于遠郊區域，相對更穩定、企業及產業集聚氛圍也更濃厚，自然也更有利于聯合辦公空間扎根。可以說，“核心商圈”就是出租率的初步保障。

如今再看，以上辦公空間的落地正是創富港抓住了海淀區“雙減”和“疫情”的雙重缺口，最終才實現了抄底成功。

聯辦VS開發商、業主，創富港選擇差異化競爭

如今，聯合辦公領域實在是“僧多肉少”。

一則，客戶和所需求的工位數量正持續降低。現在，工位需求達到2000-3000個的企業客戶已然是鳳毛麟角，而100-300個的需求才是活躍的大多數。工位需求的驟減使辦公空間存量增多，競爭加劇。

二則，嚴峻的市場形勢促使部分開發商和業主也加入到了辦公市場的競爭中。開發商、業主作為資產持有方，從成本上相較“二房東”更占優勢，也就更易占據租金優勢。

基于以上趨勢，創富港選擇了差異化競爭。

與WEWORK、優客工場等大面積的開放式辦公區模式不同，在產品定位中，創富港更注重打造辦公空間的私密性。

創富港認為，大面積的開放式辦公區更易加劇聯合辦公空間與周邊寫字樓的競爭，而私密性更高的獨立辦公空間更貼近國人的使用習慣，同時也能和開發商、業主的辦公空間做出區分，形成企業獨特的競爭力。

也是因為這樣，創富港的聯辦空間更不容易與同樓的辦公空間、周邊寫字樓和業主造成“撞戶”，為自身找到了更廣闊的生存空間，從而不斷發展壯大。

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