日韩欧美一区二区三区不卡视频_99视频精品全部免费在线视频_高清欧美在线三级视频_国产麻豆剧果冻传媒观看hd高清

在高房價(jià)和高利率的雙重暴擊下，2022年美國樓市陷入“冰封”。

美國11月住宅銷量以創(chuàng)紀(jì)錄的速度下滑，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin公布的數(shù)據(jù)，11月美國住房購買量同比下降35%，創(chuàng)下2012年開始收集這項(xiàng)數(shù)據(jù)以來的最大跌幅。

(資料圖片僅供參考)

此外，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)12月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國11月成屋(二手房)銷售量連續(xù)第10個(gè)月下降，創(chuàng)下史上最長連降月數(shù)，環(huán)比降幅擴(kuò)大至7.7%。

房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房屋價(jià)格上漲的速度已經(jīng)開始放慢，明年的房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)整體下降的情況。與此同時(shí)，由于潛在購房者都在等待機(jī)會(huì)，選擇不出手，他們紛紛涌入租房市場，變相地又會(huì)推高租金價(jià)格。

在激進(jìn)加息潮沖擊下，美國樓市急劇降溫已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，今年已多次出現(xiàn)月度環(huán)比下跌，明年大概率將出現(xiàn)同比下跌。接下來的關(guān)鍵問題是，明年房價(jià)會(huì)暴跌嗎？

11月成屋銷量同比暴跌35%

面對(duì)數(shù)十年未見的高通脹，美聯(lián)儲(chǔ)今年的激進(jìn)加息已經(jīng)使房地產(chǎn)市場進(jìn)入寒冬，高昂的借貸成本讓潛在買家望而卻步。這與疫情暴發(fā)初期的購房熱潮形成了鮮明對(duì)比，彼時(shí)人們競相加價(jià)購房，推動(dòng)房價(jià)飆升。

NAR數(shù)據(jù)顯示，美國11月成屋銷售總數(shù)年化為409萬戶，同比下跌35.4%，低于市場預(yù)期的420萬戶，10月為443萬戶，美國11月成屋銷售總數(shù)年化環(huán)比下跌7.7%，較10月5.9%的環(huán)比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

除去2020年疫情暴發(fā)初期時(shí)的異常值，美國11月成屋銷售為2010年11月以來的最弱水平。彼時(shí)，美國仍處在次貸危機(jī)的陰霾之中。

在疫情暴發(fā)后利率低位的時(shí)候，高價(jià)房屋漲幅一度遙遙領(lǐng)先，但如今也跌得最慘。11月所有價(jià)格類別的房屋銷售均出現(xiàn)下滑，但百萬美元以上的房屋銷售跌幅最大，同比下降41%。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，11月住宅房地產(chǎn)市場是冰封狀態(tài)，銷售活動(dòng)類似于2020年疫情初期的經(jīng)濟(jì)停擺期間，今年按揭貸款利率快速上升，損害了住房的負(fù)擔(dān)能力，降低了房主掛牌出售房屋的積極性，可用的住房庫存仍接近歷史低位。

好消息是，近期也有一些壓力緩解的跡象，本周美國抵押貸款利率連續(xù)第6周下降，跌至約3個(gè)月以來的低點(diǎn)。美國住房抵押貸款金融巨頭房地美(Freddie Mac)12月22日公布的貸款商調(diào)查顯示，30年期固定貸款的平均利率為6.27%，低于上周的6.31%，11月初曾一度飆升至7.08%。

自11月初以來，借貸成本已下降了80多個(gè)基點(diǎn)，盡管這在過去幾周刺激了更多的住房貸款申請(qǐng)，但還不足以讓市場再次活躍起來。買家和賣家都在觀望，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)感到擔(dān)憂，并對(duì)未來一年利率和價(jià)格走勢保持警惕。

買賣雙方紛紛離場觀望

美國房地產(chǎn)市場正變得異常冷清，買家紛紛離場，賣家也是如此。Zillow數(shù)據(jù)顯示，10月賣家房屋掛牌量同比下降24%，為連續(xù)第四個(gè)月下滑。與此同時(shí)，購買量一并走低，目前較2019年10月疫情暴發(fā)前的水平低17%。

如今，只有年收入超過10萬美元的買家才能買得起一套中等價(jià)位的住宅，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很難找到買家。與此同時(shí)，說服房主賣房也變得更加困難，對(duì)于置換群體而言，放棄前兩年申請(qǐng)的3%房貸利率，轉(zhuǎn)而支付更為昂貴的房貸，這樣的選擇并不現(xiàn)實(shí)。

住房市場降溫令賣家感到恐慌，促使他們降低要價(jià)或者直接離開市場。Redfin數(shù)據(jù)顯示，美國11月住宅銷售價(jià)格中位數(shù)同比僅上漲2.6%，創(chuàng)下2020年5月以來的最小漲幅。新上市房源同比減少28%，創(chuàng)下除了2020年4月以外的紀(jì)錄最大降幅。

NAR數(shù)據(jù)則顯示，美國11月成屋售價(jià)的中位數(shù)較上年同期上漲3.5%至37.07萬美元，連續(xù)第129個(gè)月同比上漲。雖然房價(jià)同比仍在上漲，但漲幅縮減得很快，遠(yuǎn)低于今年早些時(shí)候的兩位數(shù)同比漲幅，在今年6月房價(jià)攀升至41.4萬美元的高點(diǎn)之后，環(huán)比已經(jīng)多月陷入負(fù)增長。另一方面，由于供應(yīng)緊張，有大約23%的房屋最終售價(jià)仍高于賣家標(biāo)價(jià)。

如今的市場對(duì)美國剛需買家來說尤為艱難，11月份首次購房者占銷售量的28%，與10月持平。今年7-9月，首次購房者占銷售量的29%。歷史上，首次購房者一般占市場的40%左右，如今的數(shù)據(jù)表明，高房價(jià)和高利率下許多美國剛需購買者正被擠出市場。

明年美國房價(jià)同比“轉(zhuǎn)負(fù)”幾成定局

對(duì)于美國樓市而言，明年美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策仍是左右房價(jià)的關(guān)鍵因素。美聯(lián)儲(chǔ)今年3月才開始加息，但7次加息總幅度已高達(dá)425個(gè)基點(diǎn)，利率已升至4.25%-4.5%。在美聯(lián)儲(chǔ)本月加息50個(gè)基點(diǎn)后，鮑威爾強(qiáng)調(diào)遏制通脹“還有一些路要走”，這表明抵押貸款成本未來仍可能進(jìn)一步攀升，依然對(duì)潛在買家的承受能力構(gòu)成阻礙。

更糟糕的是，12月22日，美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，美國第三季度實(shí)際GDP年化季率終值為3.2%，好于市場預(yù)期的2.9%。鑒于經(jīng)濟(jì)意外加速增長，美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息的預(yù)期也有所升溫。

CFRA Research首席投資策略師Sam Stovall表示，GDP數(shù)據(jù)超出了很多人的預(yù)期，市場擔(dān)心經(jīng)濟(jì)不會(huì)輕易降溫，這可能要求美聯(lián)儲(chǔ)保持鷹派立場，并在更長時(shí)間內(nèi)維持較高利率水平。

除了GDP數(shù)據(jù)，12月22日出爐的初請(qǐng)失業(yè)金數(shù)據(jù)也表現(xiàn)不俗，美國上周初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)增幅低于預(yù)期，表明就業(yè)市場依然緊張，強(qiáng)勁的勞動(dòng)力市場也在加劇美聯(lián)儲(chǔ)加息壓力。截至12月17日當(dāng)周，初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)經(jīng)季節(jié)調(diào)整后增加2000人至21.6萬人，低于經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)的22.2萬人。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院副主任Mark Unsworth對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在以前的周期中，房地產(chǎn)市場對(duì)利率的反應(yīng)滯后12-18個(gè)月左右，但由于央行的前瞻性指引和市場透明度提高，這一滯后已降至約6-12個(gè)月。隨著央行緊縮步伐持續(xù)，房地產(chǎn)市場會(huì)面臨更高的債務(wù)成本和更有吸引力的無風(fēng)險(xiǎn)利率的挑戰(zhàn)，從而在2022年-2023年期間引發(fā)兩位數(shù)的房價(jià)調(diào)整。

不過，盡管貸款利率飆升打壓了房價(jià)，但相對(duì)緊張的成屋庫存仍給房價(jià)提供一定支撐。截至11月底，美國有114萬戶待售房屋，按照目前的銷售速度計(jì)算，需要3.3個(gè)月的時(shí)間消耗庫存，雖然較年內(nèi)低位有所攀升，但仍然低于5個(gè)月的關(guān)口，表明市場供應(yīng)依然緊張。

整體而言，隨著流動(dòng)性急劇收緊，明年美國房價(jià)同比陷入負(fù)增長幾乎已成定局。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)緊縮步伐逐漸趨緩，加上如今的信貸市場比十幾年前更健康，明年美國房價(jià)暴跌的概率并不大。

Unsworth對(duì)記者分析稱，到2023年中期，隨著供應(yīng)鏈瓶頸緩解和通脹回落至接近目標(biāo)水平，預(yù)計(jì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的政策利率將見頂，這應(yīng)該會(huì)逐漸緩解房地產(chǎn)定價(jià)壓力。大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將在2023年陷入衰退，但收縮程度將是溫和的，不太可能導(dǎo)致勞動(dòng)力市場出現(xiàn)重大危機(jī)，也會(huì)支撐房地產(chǎn)市場。

需要注意的是，即使明年美國房價(jià)大概率同比“轉(zhuǎn)負(fù)”，但仍將高于疫情前的水平。安薩里對(duì)記者表示，房價(jià)在過去幾年里增長了很多，比疫情前的水平上漲約40%，5%、10%之類的跌幅并不是大事，即使進(jìn)一步下降約15%也只是將房價(jià)帶到2021年中期的水平，這和2000年代中期的房地產(chǎn)泡沫破滅不太一樣。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）