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(資料圖)

美國(guó)樓市危機(jī)四伏。

重倉(cāng)美國(guó)樓市的黑石集團(tuán)突然遭遇風(fēng)波。據(jù)彭博社報(bào)道，由于投資者的資金贖回激增，黑石集團(tuán)緊急限制了旗下規(guī)模高達(dá)1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產(chǎn)投資信托基金的資金贖回。有分析人士指出，房地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的特點(diǎn)主要是，流動(dòng)性差，一旦面臨贖回，即使規(guī)模不大也會(huì)引發(fā)贖回限制，很容易引發(fā)流動(dòng)性的擠兌。

黑石房地產(chǎn)投資信托基金遭遇“贖回潮”的同時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫正變得愈發(fā)危險(xiǎn)。近日，越來(lái)越多的華爾街機(jī)構(gòu)發(fā)出警告，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫正在破裂。其中，摩根士丹利認(rèn)為，美國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整才剛剛開(kāi)始，到2024年底，美國(guó)房?jī)r(jià)將由峰值下滑約10%。

當(dāng)前，美國(guó)面臨的“三重疫情”愈發(fā)嚴(yán)峻。美國(guó)疾控中心的最新報(bào)告估計(jì)，今年流感季迄今，至少有870萬(wàn)人患病，7.8萬(wàn)人住院，4500人死亡。目前美國(guó)44個(gè)州正處于呼吸系統(tǒng)疾病高水平，美國(guó)衛(wèi)生與公眾服務(wù)部部長(zhǎng)貝塞拉表示，拜登政府“隨時(shí)準(zhǔn)備在資源、物資和人員方面繼續(xù)支持醫(yī)療系統(tǒng)”。

8800億基金遭遇“贖回潮”

一則新聞，突然將全球最大的私募股權(quán)基金——黑石集團(tuán)推上風(fēng)口浪尖。

近日，彭博社報(bào)道稱(chēng)，由于投資者的贖回請(qǐng)求激增，黑石集團(tuán)緊急限制了旗下規(guī)模高達(dá)1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產(chǎn)投資信托基金（BREIT）的資金贖回。

根據(jù)黑石發(fā)送給客戶(hù)的信件顯示，今年10月，要求贖回資金的申請(qǐng)18億美元，已全部?jī)冬F(xiàn)；但11月以來(lái)集中贖回的資金太多，公司11月僅滿(mǎn)足了該基金43%的投資者贖回請(qǐng)求，共計(jì)13億美元；而12月僅有極少數(shù)的贖回請(qǐng)求能夠被滿(mǎn)足。

根據(jù)該基金的條款規(guī)定，投資者可以在任何一個(gè)季度贖回最多5%的份額，每月最多贖回2%，以防止其持有的非流動(dòng)性房地產(chǎn)被拋售。黑石在通知中補(bǔ)充說(shuō)，12月只允許投資者贖回該基金凈資產(chǎn)的0.3%。

需要指出的是，自2016年成立以來(lái)，房地產(chǎn)投資信托基金一直都是黑石集團(tuán)的“拳頭產(chǎn)品”，累計(jì)吸引高達(dá)700億美元的股本，若考慮杠桿，該基金的總規(guī)模高達(dá)1250億美元。

有分析人士指出，僅18億的贖回，便迫使規(guī)模高達(dá)1250億的資金停止贖回。這體現(xiàn)出了房地產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的特點(diǎn)，就是流動(dòng)性差，一旦面臨贖回，即使規(guī)模不大也會(huì)引發(fā)贖回限制，但這看似保護(hù)性的條款，卻很容易引發(fā)流動(dòng)性的擠兌。

按黑石致客戶(hù)信件，12月，該公司只有占凈資產(chǎn)規(guī)模0.3%的額度可供投資者贖回資金。

華爾街機(jī)構(gòu)警告稱(chēng)，黑石限制贖回的做法，可能會(huì)引發(fā)更多投資者的擔(dān)憂(yōu)情緒，并在2023年繼續(xù)贖回，同時(shí)該基金未來(lái)的資金流入也可能會(huì)減少。

巴克萊分析師BenjaminBudish表示，對(duì)黑石房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)凈值可能繼續(xù)下滑的擔(dān)憂(yōu)，可能產(chǎn)生連帶效應(yīng)，導(dǎo)致未來(lái)新資金流入大幅減少。該分析師已將黑石集團(tuán)評(píng)級(jí)從“增持”下調(diào)至“持股觀望”。

2022年以來(lái)，黑石房地產(chǎn)投資信托基金仍取得了正向回報(bào)率，達(dá)9.3%。相比之下，大部分的房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)今年的表現(xiàn)則略顯慘淡，Vangard房地產(chǎn)ETF年內(nèi)回報(bào)率為-13%。

需要指出的是，作為一種非交易型房地產(chǎn)投資信托基金，黑石房地產(chǎn)投資信托基金不在交易所交易，其發(fā)行和贖回定價(jià)主要根據(jù)黑石每月發(fā)布的資產(chǎn)凈值數(shù)據(jù)進(jìn)行。

該基金有78%的資產(chǎn)投入出租房產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，在區(qū)域分布上，超過(guò)70%位于美國(guó)的西部和南部。

據(jù)黑石官網(wǎng)介紹，截至目前，黑石管理的資產(chǎn)總規(guī)模高達(dá)9510億美元，包含房地產(chǎn)、私募股權(quán)基金、對(duì)沖基金和信貸保險(xiǎn)等四大業(yè)務(wù)板塊。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比較高，管理的房地產(chǎn)投資組合規(guī)模價(jià)值5650億美元。

危險(xiǎn)的房地產(chǎn)泡沫

黑石房地產(chǎn)投資信托基金遭遇“贖回潮”的同時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫正變得愈發(fā)危險(xiǎn)。

近日，越來(lái)越多的華爾街機(jī)構(gòu)發(fā)出警告，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫正在破裂。其中，畢馬威（KPMG）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Diane Swonk預(yù)測(cè)，2023年美國(guó)的房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?5%；摩根士丹利認(rèn)為，美國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整才剛剛開(kāi)始，凱斯-席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)將于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美國(guó)房?jī)r(jià)將由峰值下滑約10%。

與此同時(shí)，美國(guó)大部分房地產(chǎn)投資信托基金的一致共識(shí)是，美國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)正在大幅放緩。越來(lái)越多的投資者認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)還未跌到位，房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)行業(yè)將面臨進(jìn)一步下跌。

而在此之前，美國(guó)的房?jī)r(jià)可謂非常瘋狂，據(jù)標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller全國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)顯示，在2020年3月至2022年6月期間，美國(guó)房?jī)r(jià)驚人地上漲了42%。

2022年以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)的加息節(jié)奏愈發(fā)瘋狂，導(dǎo)致美國(guó)30年期固定抵押貸款的平均利率從2.98%飆升至7.1%，為2002年以來(lái)的首次突破7%，這嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的需求。

據(jù)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association）的數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)同比下降了41%。實(shí)際上，現(xiàn)在的購(gòu)房申請(qǐng)數(shù)量比2008年金融危機(jī)時(shí)還少。

需求暴跌之下，全美范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。據(jù)美國(guó)公布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，20城房?jī)r(jià)在9月環(huán)比下跌1.2%，為連續(xù)第三個(gè)月下跌。

另外，據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)10月成屋銷(xiāo)售總數(shù)年化錄得443萬(wàn)戶(hù)，創(chuàng)2011年12月以來(lái)的新低，環(huán)比下降5.9%，為連續(xù)9個(gè)月下滑，創(chuàng)有史以來(lái)最長(zhǎng)連跌紀(jì)錄，連跌周期甚至已超過(guò)2008年次貸危機(jī)時(shí)期。

美國(guó)房產(chǎn)交易快速放緩和房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，或?qū)⑹购谑瘓F(tuán)的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)處于一個(gè)艱難的處境。

“三重疫情”沖擊美國(guó)

“三重疫情”的沖擊下，美國(guó)的醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)正面臨巨大考驗(yàn)。

當(dāng)前，美國(guó)正在暴發(fā)一系列呼吸道疾病疫情，包括呼吸道合胞病毒、新冠病毒、流感病毒等，使得2022年冬季流感的形勢(shì)正在惡化。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月2日，美國(guó)疾病控制與預(yù)防中心（CDC）發(fā)布的報(bào)告顯示，上周（截至11月26日當(dāng)周）美國(guó)有近2萬(wàn)人因流感入院，幾乎是前一周的兩倍。

CDC估計(jì)，今年流感季迄今，至少有870萬(wàn)人患病，7.8萬(wàn)人住院，4500人死亡。

另外，CDC的最新報(bào)告還顯示，目前美國(guó)44個(gè)州正處于呼吸系統(tǒng)疾病高水平。

其中包括，領(lǐng)地和華盛頓特區(qū)在內(nèi)的美國(guó)31個(gè)司法管轄區(qū)的呼吸道疾病水平達(dá)到“非常高”，而16個(gè)司法管轄區(qū)處于“高”水平。另外，加利福尼亞州、得克薩斯州和弗吉尼亞州在內(nèi)的11個(gè)州呼吸系統(tǒng)疾病的水平最高。

目前，只有新罕布什爾州、佛蒙特州、密歇根州和阿拉斯加州的呼吸系統(tǒng)疾病最低或較低，西弗吉尼亞州和夏威夷處于中等水平。

CDC數(shù)據(jù)顯示，本次流感季因呼吸道疾病來(lái)門(mén)診就診的人數(shù)比例明顯超過(guò)了至少自2017-2018年以來(lái)的任何其他流感季。

最近幾周，美國(guó)新冠肺炎確診病例數(shù)基本保持穩(wěn)定，但醫(yī)療衛(wèi)生專(zhuān)家警告稱(chēng)，隨著新冠疫情持續(xù)存在、流感病例上升和呼吸道合胞病毒（RSV）病例激增，美國(guó)正在面臨“三重疫情”。

其中，RSV是一種常見(jiàn)的、通常較溫和的病毒，大多數(shù)兒童在2 歲前就感染過(guò)這種病毒。美國(guó)CDC監(jiān)測(cè)顯示，多個(gè)地區(qū)RSV檢測(cè)和RSV相關(guān)急診科就診和住院人數(shù)有所增加，部分地區(qū)接近季節(jié)性高峰水平。

衛(wèi)生專(zhuān)家警告稱(chēng)，美國(guó)本次流感季可能會(huì)比正常情況下更嚴(yán)重，因?yàn)榻衲甓鞂⑹窃S多人恢復(fù)正常活動(dòng)的第一個(gè)冬天。在新冠病毒大流行期間，由于人們遵守衛(wèi)生規(guī)定，佩戴口罩并與他人保持距離，流感發(fā)病率處于歷史低位。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月2日，美國(guó)衛(wèi)生與公眾服務(wù)部部長(zhǎng)貝塞拉警告稱(chēng)，流感和其他呼吸道病毒正在給美國(guó)的醫(yī)療系統(tǒng)帶來(lái)越來(lái)越大的壓力，拜登政府“隨時(shí)準(zhǔn)備在資源、物資和人員方面繼續(xù)支持醫(yī)療系統(tǒng)”。