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焦點財經訊 12月21日，任澤平發發布2023中國經濟十大預測。

【資料圖】

在第十大預測中，任澤平認為，房地產將步入存量分化時代，區域分化、房企分化、地段分化等將日益明顯，都市圈城市群時代來臨，房地產稅替代土地財政是大勢所趨。

以下為演講摘錄：

2022年中國經濟令人矚目的大事件，是房地產大開發時代的落幕，1-10月商品房銷售面積同比-22.3%，大幅負增長，創歷史新低。

我研究了下2022年的胡潤富豪榜，發現地產領域從原來的占半壁江山到現在只有10%，而且財富大幅縮水。為什么房地產出現了這么大的轉折？

我曾經提出過“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。客觀講，當前房地產市場的形勢，是長短期、國內外多重因素疊加的結果。

我們判斷，當前房地產周期出現了長期大拐點，五大原因：

第一大原因，中國房地產市場從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區已經出現過剩。根據我們的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態平衡。經過20多年的高速增長，房子建得差不多了。

未來主要需求來自城市更新、人口流入的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來70%的城市房子將出現不同程度過剩。除了人口流入的20%的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經出現供給過剩。

行業進入存量時代，意味著進入洗牌階段，未來90%的房企將消失，房地產產業鏈上的建材、家具、家電等也將大洗牌。

由于房地產大開發時代落幕，土地財政難以為繼，因此房地產稅替代土地財政是大勢所趨。

第二大原因，中國正在迎來房地產置業人群需求的長周期峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產市場調整更為劇烈的深層次原因。2013年以前中國20-50歲置業人群的不斷增加帶來源源不斷的購房需求，自2014年以來，置業人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值。

第三大原因，人口老齡化少子化加速到來，導致未來購房需求大幅萎縮。中國人口老齡化速度和規模前所未有，少子化加速到來，中國出生率持續下降，這導致購房需求持續減少。

第四大原因，中國房價收入比和一二線城市房價在國際上偏高，擠壓了居民消費和實體經濟投資。根據我們的《全球一線城市房價比較報告》國內地一線城市絕對房價、相對房價位居全球前列。從房價收入比看，以使用面積算，北上廣深市中心房價收入比高于紐約、倫敦和東京。從絕對房價看，全球前十大高房價城市，中國已占一半。

第五大原因，城鎮化步入尾聲，人均住房面積已接近發達國家水平。從城鎮化進程看，2015-2021年，中國城鎮化率由56.1%增至64.72%。國際經驗表明，城市化發展大致分為3個階段：緩慢發展期（30%以前）、快速發展期（30%-70%）、穩定發展期（70%之后）。中國城市化已接近穩定發展階段。

根據我們測算，1978-2020年城鎮人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，接近發達國家的水平。

十次危機九次地產，全球歷次大的金融危機大部分都是由于房地產泡沫崩盤所致。

房地產作為國民經濟第一大支柱行業、地方財政最大收入來源、居民最重要財富、銀行最大風險敞口，關系國計民生，如何處置非常考驗智慧，根據國際經驗，實施以“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、房地產稅、租購并舉”為主的長效機制，有望實現中國房地產市場軟著陸，避免硬著陸，2023年見分曉。

未來中國房地產向何處去？哪里的房價漲，哪些跌？這對我們每個人都很重要。回答這個問題還是要回到基本分析框架：“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，長期來說，人口往哪里流動，哪里才有需求，所以“跟著人口流動去買房”。

那么，未來中國人口往哪里流動呢？這個事爭議很大，有的同學認為應該去大城市，機會多，更精彩。但是呢也有同學認為大城市競爭壓力大，交通擁堵，空氣差，存在“大城市病”，還是回中小城市比較好，但是呢好山好水好寂寞，機會太少。

其實，這個問題在過去幾十年的空間規劃和國土規劃也這一很大，分為兩派，“小城鎮派”和“城市群派”。過去幾十年中國城市化模式長期存在爭論：小城鎮模式還是都市圈城市群模式？“小城鎮派”認為，“控制大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展”，初衷是為了避免其他國家走過的城市化彎路，比如歐美的大城市病、拉美的貧民窟。那么，世界各國人口流動的基本趨勢是什么？

我們采用近百年的跨國數據，涵蓋美國、英國、法國、德國、意大利、日本、韓國、印度、巴西、中國等不同類型國家。

研究發現，除了德國等少數國家，絕大多數國家的人口都在持續向城市群、都市圈集聚。發達國家城市化一般經歷兩個階段：從城鎮化到都市圈城市群化。

我們再來看中國，從城市群看，中國人口持續向珠三角、長三角城市群集聚。近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人，但東北、西部等區域近年呈現人口流出趨勢。

從省份看，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時期甘肅、內蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮。

從城市看，人口持續向少數核心城市集聚。近10年深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬，鄭州、西安、杭州、重慶、長沙年均常住人口增量超30萬。這些城市均為所在都市圈的核心城市。

無論是國際經驗，還是國內經驗，我們發現，由于規模效應、學習效應等，大多數產業具有集聚效應，人隨產業走，人口自然向城市群都市圈集聚。大城市為那些有才華的年輕人，提供了實現夢想的機會。

但是長期以來，在“控制大城市人口、積極發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展”的小城鎮派思路指導下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮化與土地城鎮化明顯背離。由此形成了人地分離、供求錯配，這是一線二線高房價、三四線高庫存的根源。

因此，未來應盡快確立中國城市群都市圈的城市化模式，實現人地掛鉤。

從買房的角度，跟著人口流動去買房，未來70%的城市面臨人口流出和房子過剩，只有20%左右的都市圈城市群人口流入。所以，分化是未來房地產市場的最大特征。未來我們將會首次見證房地產的“分化式復蘇”。