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作者 | 龔婉玲

出品 | 焦點財經

(資料圖片僅供參考)

房地產開發上行時期，其他行業都想來分一杯羹。如今行業下行，不少地產企業加速剝離地產開發業務，前有云南城投18.7億打包甩賣房產開發業務，后有魯商發展作價59億出售地產資產。

12月30日晚，魯商發展(600223)一口氣發布了幾十條公告，均指向其剝離地產開發業務的最新進展。

節后首個工作日，魯商發展直接漲停，市值也拉升到118.43億元。由此可見，魯商發展剝離房地產業務，轉向處于朝陽的大健康產業受到投資者普遍看好。

這份重大資產重組草案，公司擬向控股股東魯商集團的全資子公司山東省城鄉發展集團有限公司（下文稱“山東城發集團”），出售持有的魯商置業、新城鎮、創新發展等房地產開發業務主要資產，合計交易價格59.07億元。

此外，以魯商服務（02376.HK）為主體的物業服務業務、以魯商銀座為主體的商業運營業務、以魯商福瑞達為主體的康養業務繼續保留。

左手倒右手

將旗下房地產業務轉讓或置換給控股股東，是國資房企“退房”的主要路徑之一。魯商發展背后是山東國資委旗下魯商集團，背后國央企母公司業務多元，具備整合能力。作為魯商集團的全資子公司，山東城發集團為2022年12月新設的公司，顯然是為了參與魯商發展剝離房地產業務的資產重組。

交易方式方面，標的分兩批次交割、四次付款。《重大資產出售協議書》生效后5日內，完成魯商置業、新城鎮、創新發展、臨沂金置業、臨沂發展、臨沂地產的股權及上市公司對其債權的交割，合計作價35億元；2023年10月31日前，完成菏澤置業和臨沂置業的股權及上市公司對其債權的交割，合計作價24億元，每次交割分兩次支付。

以2021 年年末資產計，本次交易后魯商發展的總資產規模由614.15 億元下降至105.48 億元，降幅-82.83%；負債總額由549.16 億元下降至57.04 億元，降幅-89.61%；資產負債率由89.42%下降至54.08%。

這意味著，如若此次重大資產出售草案通過，魯商發展不僅剝離了一大堆地產資產，甩掉了536.8億元的負債“包袱”，擺脫過往地產開發板塊對業績和估值的拖累；還能回籠現金59億元，補充了公司自有現金，有利于后續大健康業務的進一步發展。

有業內人士向焦點財經坦言，在地產下行周期進行資產剝離，交易作價59億元、現金支付，已經對標的公司的價值做出了非常合理的判斷，魯商發展整體的資產負債、現金流等情況肯定會得到大幅度好轉。“畢竟之前魯商發展也就60億市值，現在光這些資產都賣了59億。”

轉型大健康

曾為山東省房企龍頭，魯商發展創立于1993年，早期主營房地產開發、經營與物業管理，2008年借殼ST萬杰成功上市，卻帶著負債率過高的“硬傷”。近年來，隨著地產項目陸續推進和市場深入調整，依附控股股東戰略規劃的魯商發展，其資金鏈、經營發展均存在較大的壓力。

2018年，魯商發展提出整體轉型目標，先后收購了福瑞達醫藥和焦點生物，堅決向大健康業轉型。得益于上述公司深厚的集團資源和研發積淀，資本并購給魯商發展帶來了立竿見影的效果，單一的房地產業務發生了變化。

2018年至2022年前3季度，房開業務占比從95.51%降至76.57%，化妝品業務占比從2.5%升至16.75%；原料業務占比從0.72%升至2.72%。

除了房開業務占比下降，地產業務的低毛利和高負債，才是魯商發展急于擺脫地產業務的癥結所在。

財報顯示，2021年地產業務的毛利率為17.22%，而化妝品業務、藥品、添加劑的毛利率分別為63.68%、57.86%和37.14%，遠遠高于房地產業務；而2022年前3季度，魯商發展的資產負債率高達90.06%，流動比率、速動比率、現金利率分別為1.13、0.19、0.09，均處于較低水平。

既然大健康產業前途“一片光明”，房地產行業本身具有高負債的特點，面臨天花板的開發業務自然就成了“燙手山芋”。

據不完全統計，近兩年，已有云南城投、珠江股份、廣宇發展、廈門國貿、中國電建、高新發展、漳州發展等國資房企完成“去地產化”或開啟新業務。