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2022年是深圳樓市的“撿漏”之年。

一邊是房?jī)r(jià)跌回三年前，一邊是深圳超級(jí)高端買家同比大漲。

樓市冷淡，受影響的似乎只有剛需買家。

深圳房?jī)r(jià)回到三年前

2022年已經(jīng)結(jié)束，深圳樓市的成交數(shù)據(jù)也跌到了冰點(diǎn)。

二手房全年成交僅21701套，比2008年經(jīng)濟(jì)最冷淡的一年成交還低，但新房方面，成交卻又比2017年、2018年更高。

一方面說(shuō)明相比二手房，限價(jià)的新房更受市場(chǎng)關(guān)注，新房限價(jià)導(dǎo)致了“打新”潮。

另一方面這是政策深度調(diào)控的結(jié)果，二手房成交困難，更多的是因?yàn)檎邏褐谱×酥脫Q的需求。

于是從去年開(kāi)始，深圳新房成交的總套數(shù)，就比二手房成交總套數(shù)高出一大截。

成交量跌趴，衡量市場(chǎng)價(jià)的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了大幅回調(diào)。

相比2020年，2022年深圳樓市二手房均價(jià)已回到3年前。

2020年1月深圳二手房均價(jià)約64343元/㎡，2022年12月深圳二手房均價(jià)約57345元/㎡。

但實(shí)際上，深圳的房?jī)r(jià)不僅回到三年前，更是回到了2019年3月以前。

根據(jù)野天鵝數(shù)據(jù)顯示，2019年3月深圳二手房均價(jià)約58431元/㎡ ；2019年2月前，深圳二手房房?jī)r(jià)約為54968元/㎡。

其中，不少小區(qū)更是一跌再跌。

比如以學(xué)區(qū)為代表的學(xué)區(qū)房，自從深圳推行集團(tuán)化辦學(xué)，多校劃片政策，疊加本身就不好的冷凍市場(chǎng)，成交腰斬的也不罕見(jiàn)。

深圳實(shí)驗(yàn)初中+百花小學(xué)學(xué)區(qū)的金茂禮都，2021年5月歷史成交單價(jià)高峰曾沖到31.13萬(wàn)/平，如今2022年12月不僅跌回14.17萬(wàn)/平，回撤幅度高達(dá)54.48%，比2020年3月22.5萬(wàn)/平的歷史成交價(jià)還低。

比如豪宅地段的香蜜，深圳福田最核心的地段也沒(méi)扛住這波回跌。

以小戶型為主+香蜜湖明德學(xué)位上車盤(pán)的香蜜湖豪庭，2020年11月歷史成交單價(jià)高峰去到21.65萬(wàn)/平，但2022年12月回落到12.9萬(wàn)/平，回撤幅度高達(dá)40.42%，比2020年1月17.55萬(wàn)/平的歷史成交價(jià)還低。

英雄對(duì)這樣的小區(qū)做了簡(jiǎn)單的梳理，基本上前期炒作風(fēng)頭比較猛的小區(qū)，都已經(jīng)大幅回落，并且回落的價(jià)格絕大部分也已經(jīng)比2020年以前還要低。

所以，就絕大部分單個(gè)小區(qū)而言，成交單價(jià)跌回三年前已經(jīng)成定局。

托住樓市的，不是剛需而是高端買家

雖然2022年的深圳樓市是有史以來(lái)最慘淡的一年，但仍然有56142批買家托起了整個(gè)深圳樓市。

一邊是深圳剛需不夠用，另一邊則深圳的超級(jí)買家用實(shí)力撐住了深圳的高端市場(chǎng)。

雖然深圳無(wú)論是高端房產(chǎn)還是剛需房產(chǎn)成交，都下跌了不少，但根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示超過(guò)千萬(wàn)的新房成交套數(shù)還是達(dá)到了6463套。

甚至總價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)的新房成交達(dá)到487套，同比漲了183%；總價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)的新房成交達(dá)到了94套，同比漲幅達(dá)到129%。

而深圳2022年全年新房成交為34441套，超千萬(wàn)的買家占比達(dá)到了18.8%。

這說(shuō)明總價(jià)1000萬(wàn)以上的房產(chǎn)，已經(jīng)不能算豪宅，只能算置換級(jí)別的房產(chǎn)。

并且相比置換群體，超級(jí)高端買家的實(shí)力深不可測(cè)，但是能夠滿足這些群體的新房住宅實(shí)際上并不多。

這點(diǎn)從深圳超10萬(wàn)+/平以及15萬(wàn)+/平的新房成交量也有所體現(xiàn)。

就深圳而言，2022年新房中超10萬(wàn)+/平的新房成交達(dá)到了4030套，比2021年的成交還多8%，超過(guò)15萬(wàn)+/平的新房成交也比去年增加了29%。

所以可以看到，招商仕林臻邸、華潤(rùn)城潤(rùn)璽花園二期、中心天元、天健天驕西筑、招商璽家園、頤城棲灣里、頤城瑧灣悅家園、深鐵懿府均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)+/平的新房，實(shí)際開(kāi)盤(pán)當(dāng)天都賣得七七八八，個(gè)別甚至“日光”。

這些數(shù)據(jù)都意味著，對(duì)于政策市場(chǎng)，限制的只有剛需或者置換群體，而深圳的超級(jí)高端買家反而沒(méi)怎么受到影響。

同時(shí)也說(shuō)明，深圳的超級(jí)高端買家，反而更看好2022年的深圳樓市，才造就這種逆市熱成交的現(xiàn)象。

但市場(chǎng)下行階段，即便是超級(jí)高端的買家，同樣也是更熱衷“打新潮”，對(duì)二手房避之不及。

從2016年到2022年深圳二手房總價(jià)>；1000萬(wàn)的成交套數(shù)，從2020年10144套的高峰掉到了2022年的2014套。

并且相比過(guò)去6年，深圳超1000萬(wàn)的二手房成交，2022年是“冰點(diǎn)”之年。

所以 深圳的超級(jí)高端買家是受政策或市場(chǎng)影響最少的那一撥人。

而這一撥人，恰恰也是深圳樓市2022年“撿漏”動(dòng)作最明顯的人。