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觀點(diǎn)網(wǎng) 萬(wàn)科寄予厚望的物流板塊萬(wàn)緯物流再次擴(kuò)大了自己的“朋友圈”。

日前，萬(wàn)緯物流與建發(fā)股份官微均發(fā)布消息稱，雙方舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，

根據(jù)協(xié)議，雙方將圍繞倉(cāng)儲(chǔ)物流運(yùn)營(yíng)管理、供應(yīng)鏈數(shù)智化優(yōu)化、物流資產(chǎn)運(yùn)作等方面開展密切合作。萬(wàn)緯物流將通過(guò)全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流網(wǎng)絡(luò)全面滿足建發(fā)股份全溫層倉(cāng)配需求，協(xié)助完成降本增效，并通過(guò)萬(wàn)緯物流科技能力協(xié)助建發(fā)股份搭建供應(yīng)鏈管理平臺(tái)，提升供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)效率，打造以科技驅(qū)動(dòng)的一體化供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)體系。

【資料圖】

此外，建發(fā)股份亦提到雙方還將在物流資產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)等方面共同探索創(chuàng)新合作方式，以及擬攜手并進(jìn)共同開拓海外市場(chǎng)等。

冷鏈合作

近幾年，在房地產(chǎn)下行周期中，正榮、陽(yáng)光城等一批較為“激進(jìn)”的閔系房企撞上南墻，但同為閔系房企的建發(fā)系、象嶼等具有國(guó)資背景的開發(fā)商卻逆勢(shì)而起。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年1-12月建發(fā)房產(chǎn)權(quán)益銷售1207億元，位列十二名；全口徑銷售額則達(dá)到1700.2億元，首次擠入行業(yè)前十，可謂風(fēng)頭大盛。

不過(guò)，本次萬(wàn)緯物流與建發(fā)股份合作重點(diǎn)是后者另一項(xiàng)主業(yè)--供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。

作為國(guó)內(nèi)大宗商品供應(yīng)鏈領(lǐng)域巨頭，2022年上半年建發(fā)股份經(jīng)營(yíng)的黑色、有色金屬、礦產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、漿紙、能化產(chǎn)品等主要大宗商品經(jīng)營(yíng)貨量高達(dá)8800萬(wàn)噸。

其中，農(nóng)林產(chǎn)品業(yè)務(wù)是建發(fā)供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)四大核心之一，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收846.44億元，同比增長(zhǎng)28.22%，占供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重達(dá)到24.92%，其經(jīng)營(yíng)貨量同比增速超20%。

另外，建發(fā)供應(yīng)鏈涉及產(chǎn)品還包括酒類、乳制品、食品、美妝個(gè)護(hù)等多個(gè)品類，初步實(shí)現(xiàn)大宗商品至消費(fèi)品的多品類的全球化布局。

諸如肉禽蛋、水果等鮮活品，以及乳制品等加工食品種種，在運(yùn)輸上都屬冷鏈運(yùn)輸范疇，從公告提到的“滿足全溫層倉(cāng)配需求”看，這也是萬(wàn)緯物流與建發(fā)合作的主要內(nèi)容。

公司官網(wǎng)顯示，萬(wàn)緯物流全國(guó)運(yùn)營(yíng)管理47個(gè)專業(yè)冷鏈物流園，鏈接1500+家企業(yè)，可為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施及多元冷鏈物流服務(wù)。

從2017年開始切入冷鏈賽道，并在2018年收購(gòu)太古冷鏈物流資產(chǎn)包，目前，萬(wàn)緯物流冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模已位居全國(guó)第一。

就萬(wàn)緯物流及冷鏈業(yè)務(wù)的發(fā)展問(wèn)題，在去年8月31日萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁劉肖直言，對(duì)冷鏈的未來(lái)非常看好。

萬(wàn)緯冷鏈物流總經(jīng)理陳君城亦曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，一方面隨著消費(fèi)升級(jí)，尤其對(duì)生鮮的需求比例越來(lái)越高，國(guó)內(nèi)冷鏈服務(wù)滲透率隨之提升；另一方面，新增冷庫(kù)規(guī)模逐年增長(zhǎng)，但不同區(qū)域發(fā)展有不平衡現(xiàn)象，例如沿?；蛞痪€城市供應(yīng)較少，高標(biāo)冷庫(kù)更為緊缺。

同時(shí)，基于對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知，萬(wàn)緯物流在設(shè)立之前曾考察美國(guó)物流市場(chǎng)及冷鏈供應(yīng)巨頭美冷集團(tuán)，意識(shí)到國(guó)內(nèi)缺乏高資本投入強(qiáng)度、高專業(yè)化程度及高信息化的冷鏈玩家。行業(yè)效率低、門檻高，而這也代表著機(jī)會(huì)。

回到建發(fā)來(lái)看，截至2021年末，建發(fā)自有倉(cāng)庫(kù)和自管倉(cāng)庫(kù)共計(jì)78個(gè)，總面積超226萬(wàn)平方米，其中期貨交割庫(kù)共計(jì)6個(gè)。

盡管自己擁有一些倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，但建發(fā)更多倉(cāng)儲(chǔ)物流需求依靠供應(yīng)商滿足，同期簽約物流供應(yīng)商達(dá)1600余家，合作倉(cāng)庫(kù)達(dá)3500余個(gè)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著行業(yè)分工細(xì)化，倉(cāng)儲(chǔ)物流環(huán)節(jié)外包是大勢(shì)所趨，這將為降本增效提供空間。

數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)物流總費(fèi)用占GDP比重由2010年17.4%下降至2020年14.7%，2021年，這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步降至14.6%。

橫向?qū)Ρ葋?lái)看，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家物流總費(fèi)用占GDP比重僅8%-9%左右，說(shuō)明中國(guó)物流效率仍有進(jìn)一步提升空間，第三方專業(yè)物流服務(wù)供應(yīng)商仍大有可為。

2022年12月，國(guó)內(nèi)現(xiàn)代物流領(lǐng)域第一份國(guó)家級(jí)五年規(guī)劃《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》

要求，到2025年，社會(huì)物流總費(fèi)用與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比率較2020年下降2個(gè)百分點(diǎn)左右，大宗商品儲(chǔ)備設(shè)施、農(nóng)村物流、冷鏈物流、應(yīng)急物流、航空物流、國(guó)際寄遞物流等重點(diǎn)領(lǐng)域補(bǔ)短板取得明顯成效。

運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型

上述合作協(xié)議還談及，萬(wàn)緯物流將通過(guò)科技能力協(xié)助建發(fā)股份搭建供應(yīng)鏈管理平臺(tái)，提升供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)效率。

2021年，萬(wàn)緯物流曾發(fā)布戰(zhàn)略公式：萬(wàn)緯=基本盤×服務(wù)^科技，將科技作為物流服務(wù)的底層支撐。2022年，萬(wàn)緯物流董事長(zhǎng)張旭再次強(qiáng)調(diào)，科技化支撐的運(yùn)營(yíng)服務(wù)是物流行業(yè)未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)緯將持續(xù)打造全鏈路數(shù)字化解決方案，為企業(yè)客戶降本增效、創(chuàng)造價(jià)值。

可以看出，萬(wàn)緯物流在此次與建發(fā)的合作里一再凸顯運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供方的角色。

據(jù)悉，物流地產(chǎn)企業(yè)按照功能、服務(wù)深度可以分為四類，從功能來(lái)看，可以分為倉(cāng)儲(chǔ)型、流通型兩大類園區(qū)/標(biāo)的；從服務(wù)深度來(lái)看，可以分為空間租賃和運(yùn)營(yíng)兩類。

此前，萬(wàn)緯、普洛斯等的主要業(yè)務(wù)是基礎(chǔ)空間租賃，拿地開發(fā)、建倉(cāng)（或檔口），然后把標(biāo)品轉(zhuǎn)租或交易給客戶。除了基礎(chǔ)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理工作，不額外提供增值服務(wù)。

但受拿地政策要求拔高、市場(chǎng)標(biāo)的缺乏等因素影響，萬(wàn)緯物流擴(kuò)張速度變緩，輕資產(chǎn)模式成為新的走向之一。

2019年-2021年，萬(wàn)緯物流新增物流項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為21個(gè)、10個(gè)及3個(gè)，其中2021年新增總建面21.13萬(wàn)平方米創(chuàng)七年新低。

截至目前， 萬(wàn)緯物流共進(jìn)駐城市47個(gè)，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模達(dá)1200 萬(wàn)平方米以上，倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目164個(gè)，與2021年末相比增加12個(gè)。

增速回升的一個(gè)原因就是萬(wàn)緯物流與國(guó)企之間合作在去年有所增加。

如2022年6月下旬，萬(wàn)緯物流宣布與寧波商貿(mào)集團(tuán)就寧波梅山國(guó)際冷鏈樞紐港項(xiàng)目達(dá)成合作，項(xiàng)目總投資約30億元；7月份，由融通地產(chǎn)與萬(wàn)緯物流合資打造的天津融萬(wàn)低碳冷鏈物流園項(xiàng)目開倉(cāng)；之后，萬(wàn)緯物流又與山東港口物流集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)及冷鏈溫控物流園區(qū)方面的深度合作。

這些與國(guó)企的合作重點(diǎn)基本都是圍繞冷鏈，萬(wàn)緯物流相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，有了冷鏈部分之后，萬(wàn)緯物流整體業(yè)務(wù)已開始從注重資產(chǎn)向注重運(yùn)營(yíng)服務(wù)方向轉(zhuǎn)型。對(duì)萬(wàn)緯物流而言，其可通過(guò)向擁有優(yōu)質(zhì)標(biāo)的資產(chǎn)的國(guó)企提供專業(yè)團(tuán)隊(duì)及服務(wù)，從而達(dá)到擴(kuò)張目的。

在規(guī)模層面，萬(wàn)緯物流曾制定“100個(gè)冷鏈園區(qū)”的三年目標(biāo)，尤其要強(qiáng)調(diào)加大核心城市投資濃度。但截至目前，萬(wàn)緯物流旗下的冷鏈園區(qū)數(shù)量還不到目標(biāo)數(shù)的一半。

對(duì)這家已經(jīng)走到國(guó)內(nèi)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模第一，但距離美國(guó)美冷、Lineage等巨頭仍有很遠(yuǎn)一段路要走的年輕公司而言，保持增速將會(huì)是未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間里的重要任務(wù)。

在陳君城看來(lái)，與國(guó)企的合作雖取得良好進(jìn)展，但終究只是整體大戰(zhàn)略的補(bǔ)充部分，萬(wàn)緯物流更希望掌握一些重資產(chǎn)。這意味著要攻克土地資源獲取的難題，例如滿足地方政府投資強(qiáng)度，達(dá)到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的標(biāo)準(zhǔn)要求等。