文/樂居財經楊宏彬

【資料圖】

許家印給出的償債方案的時間，比最初計劃的晚了8個月。

3月22日深夜，中國恒大（3333.HK）發布了一則長達201頁的公告，闡述了當前的欠債數額、資產狀況等，也包括一份重組草案。

恒大最初啟動境外債務重組程序的時間，是2021年的12月，而后2022年1月26日的投資人會議上，恒大透露，會在2022年7月底公布境外債務重組方案。

然而，許家印并未兌現承諾，如期交出債務重組方案。恒大后稱盡力于2022年發布，但一直拖到了2022年結束，重組方案也并未有音訊。

一拖再拖，恒大終于在今年邁出了關鍵性的一步。而公告內容的細致，也終于把恒大巨大的債務窟窿展示了出來。

公告顯示，截至2021年底，恒大總資產約1.7萬億元，總負債已1.9萬億元，處于資不抵債的情況。

恒大具體的債務情況為，截止去年底，公司有息負債合計7537億元，其中3112億元有息債務有擔保物，2472億元債務無擔保物。境內有息負債逾期2084億元，境內商票逾期3263億元，境內或有債務逾期規模1573億元，這三項合計逾期總規模6920億元；境外債務則為1407億元。

而同一時期，恒大的貨幣資金僅有534.22億元，其中非受限現金更是少至13.41億元。

對于債務的解決，恒大給出的方案與多數的出險房企并無太大差別，主要手段就是“以新還舊”、“債轉股”，或是兩者結合。而在“債轉股”方案中，還是沒有放過對恒大物業（06666.HK）和恒大汽車（00708.HK）。

至于恒大“活過來”還需要多少錢，公告給出的答案是至少2500億元。恒大表示，其未來三年的核心任務交保樓。而努力保持復工復產維持有序運營，其預計額外融資2500億元—3000億元。

1317.5億，最長要還12年

恒大此次公布的債務重組方案，主要是關于境外債權人。

恒大境外發債主體主要包括三個，恒大集團、景程和天基。根據公告，此次取得進展的債務持有人主要集中于恒大發行的本金總額為139.22億美元的美元高級擔保票據，以及由景程有限公司發行并由天基控股有限公司擔保的本金總額為52.26億美元的美元優先票據。兩部分美元債合共191.48億美元，折合人民幣達約1317.5億元。

恒大擺出的兩個方案，其一是，1:1發行新的美元債，期限長達10-12年，年息則為2%-7.5%；其二，是新債期限為5-9年，余下部分債務與恒大物業和恒大汽車的股權掛鉤票據組成，方式包括擔保、掛鉤、可強制交換或可強制轉換對應股票。

此外，恒大新債券還設置了前三年不付息的條件，從第四年初開始，依據本金的0.5%進行付息。

當然，債權人也可選擇兩種方式的結合。恒大預計，重組生效日期預計為10月1日。

值得一提的是，此次債務重組并未涉及到境內債重組。據悉，2022年以來，恒大先后完成9支境內公司債券本金和利息的展期，展期期限為6個月至1年不等，涉及約本金金額535億元，利息37.03億元。

然而，也不是每一筆到期債務都能這么幸運。在此期間，部分境內債權人已經針對恒大方面采取了法律行動。標的金額1億元以上未決訴訟案件數量超過789件，其標的金額總額達到約3313億元，未決仲裁案件數量超過43件，其標的金額總額達到約322億元。

境內債層面，恒大集團僅表示，希望可以通過完成擬議重組來為恢復運營提供必要條件，帶動境內債權人達成和解，進而使其恢復有序運營，并逐步產生償債現金流。

對于境外債違約，債權人此前曾對恒大提出清盤，后恒大方面多次延期。根據3月20日最新公告，香港高等法院于20日批準了其延期申請，相關清盤呈請聆訊將進一步延期至2023年7月31日。

物業汽車抵債

目前，中國恒大對恒大物業持股占比51.7%，對恒大汽車持股占比58.5%。在償債計劃中，這兩個平臺將用于抵債。

在擬議重組方案中，按恒大條款清單的構想，恒大物業股權的23.1%（約24.94億股股份）及6.9%（約7.49億股股份）將應存入證券賬戶，并質押以分別為相應掛鉤票據提供擔保。

這個構想也適用在汽車上市平臺的股份處置，即恒大汽車的16.1%股權及13.9%，將應存入證券賬戶，并質押以分別為相應掛鉤票據提供擔保。

重組方案中，恒大將發行強制可交換債券。其中，針對恒大物業的可交換股份約為21.57%，涉及約23.32億股股份；針對恒大汽車的可交換股份約為28.54%，涉及約30.95億股股份。與此同時，這些股份也應存入質押的證券賬戶。

物業算是許家印手上比較優質的資產了。截止2021年，恒大物業總資產206.7億元，總負債96.89億元。2021年收入約為145.86億元，稅息折舊及攤銷前利潤約為42.35億元。截至2023年2月28日，恒大物業在管總建筑面積約5.05億平方米

恒大物業預計2023年至2026年累計無杠桿自由現金流為130-170億元，每年的回血量預計為32.5億元-42.5億元。

而恒大汽車的情況就不那么樂觀了。截止2021年底，恒大汽車總資產595.21億元，總負債588.3億元。恒大表示，如能在未來尋求超過290億元的融資，計劃推出多款旗艦車型，并望實現量產。但在此計劃下，2023年至2026年累計無杠桿現金流預計為-50億元至-70億元。

據了解，恒馳5于2022年9月16日正式量產，首批量產車已于2022年10月29日開始交付。截至目前，恒大新能源汽車已交付超過900輛車。但恒大也表示，在沒有新流動性注入的情況下，恒大新能源汽車將面臨停產風險。

未來三年至少需2500億融資

即使債務重組方案最終到來，但恒大要恢復過來仍需時間，另外還要大量的資金注入。

其表示，未來三年，公司的核心任務是“保交樓”，將努力保持“復工復產”維持有序運營，預計需要額外2500億元至3000億元融資。期間現有項目的無杠桿自由現金流將主要用于償還續建所需新增融資，對公司層面無抵押擔保債務償還能力較弱。

恒大做出假設，從第4年開始，如果能基本恢復正常經營，且尚未確認為實施主體的舊改項目得以繼續開發，該公司無杠桿自由現金流預計將逐步增加。預計2026年至2036年年均可實現無杠桿自由現金流約1100億元至1500億元。但需要說明的是，這些現金流尚未考慮償還項目層面的存量債務。

2021年，恒大集團合同銷售4430億元，2022年，實現的合約銷售下降至317億元。2023年1月至2月期間，該公司實現合約銷售65.7億元，當中扣除轉讓給施工單位或供應商的實物支付的財產后的金額僅為47.5億元。

交付方面，2022年，該集團交付約30.1萬套房屋。截至2023年2月末，恒大已完成保交樓任務交付42.1萬套、4882萬平方米建筑面積的任務，涉及515個項目。