文/樂居財經鄧鑫妮

“我想在過去的一年，我們保持了高質量的發(fā)展，整體的發(fā)展水平是不低于同類的國央企的平均水平的。”

2022年，資本市場的波動及關聯方危機的浮現，對物管股而言是一個不小的挑戰(zhàn)，在不少物企出現凈利潤受挫的情況下，金茂服務（00816.HK）依舊保持著自己的定力。

【資料圖】

3月24日，金茂服務披露截至2022年12月31日止年度業(yè)績公告?？梢钥吹降氖牵幢阍趶碗s的環(huán)境下，金茂服務的業(yè)績依舊可觀。截至2022年12月31日止年度，金茂服務總收入約為24.36億元，較2021年增加60.7%。毛利約為人民幣7.34億元，較2021年增加約56.1%。

關鍵的凈利潤數據亦取得不錯的增長，期內利潤約為3.41億元，較2021年增加約90.7%；經調整凈利潤（不計及上市開支及匯兌損失的年內利潤）約為3.8億元，較2021年增加95%。

金茂服務的核心指標增速在目前已經披露的物企中排名靠前，事實上，市場的動蕩在物企2022年中期財報就已經體現，彼時金茂服務就表現出不錯的成績，業(yè)績穩(wěn)定向好。

一如管理層在業(yè)績會上強調的“高全新快”的戰(zhàn)略定力，這一戰(zhàn)略是貫穿金茂服務2022全年的發(fā)展主線。

物業(yè)企業(yè)本質上屬于勞動密集型企業(yè)，為此，金茂服務不斷加強組織運營能力，縮減成本；在業(yè)務拓展方面，提出了4種城市運營服務的模式；積極探索社區(qū)增值服務業(yè)務，營收增速創(chuàng)下近250%的記錄；即使在影響物企業(yè)績較大的非業(yè)主增值服務方面，亦保持穩(wěn)定增速。

交出了一份較好的成績單，金茂服務也在第一時間與股東分享了喜悅，期間建議派息比率達到規(guī)模凈利潤40%，折合每股0.17港元。

在派息提振信心及業(yè)績會積極展望兩相加持下，財報后一個交易日，3月27日金茂服務收漲2.96%，期間最大漲幅接近9%。

城市服務有序擴張

“對于規(guī)模的增長，我們提出4種模式，‘收并購’、‘單盤拓展’、‘戰(zhàn)略聯盟’和‘城市服務’，2022年我們的城市服務取得了非常好的進展，同時我們已經建立了4種城市服務的經營模型?！苯鹈展芾韺颖硎?。

截至2022年12月31日，金茂服務的合約建筑面積約為8082萬平方米，在管建筑面積約為5686萬平方米，同比分別增加約40.3%及56.3%。

過去一年，金茂服務全方位發(fā)力，在各種業(yè)態(tài)均有斬獲，全年單體實現16類業(yè)態(tài)拓展。6月17日成功并購首置物業(yè)，新增合約面積700萬平方米，奧特萊斯業(yè)態(tài)助力其快速提升集中商業(yè)業(yè)態(tài)管理規(guī)模與品牌；同時與中國中化的農業(yè)和化工板塊建立有效協同，成功獲取了泉州石化、武漢中種研發(fā)中心、臨沂化肥研發(fā)中心等項目，涵蓋研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)、住宅家屬樓等業(yè)態(tài)。

近些年，隨著物企服務范圍不斷外延，城市服務成為物業(yè)企業(yè)進駐的重點領域。金茂服務依托中國中化和中國金茂的資源協同，也早早布局了該領域。

金茂服務管理層表示：“2022年公司實現了城市服務能力的全面升維和深度思考。城市運營服務作為金茂服務的一個差異化策略，公司在2022年總結出城市運營服務的4種模式，第一種是‘產業(yè)+物業(yè)’，第二個是‘運營+物業(yè)’，第三是‘資本+物業(yè)’，第四是‘更新+物業(yè)’?！?/p>

2022年，金茂服務簽署城市服務項目5個，報告期內，其城市服務業(yè)務實現有序外拓，服務內容逐步多樣化，聚焦城市基礎服務、城市經營服務及城市治理服務三大產品體系，建立起獨具特色的城市全域生態(tài)服務平臺，打造城市服務共同體。

社區(qū)增值加足馬力

近兩年的物企業(yè)績對比透露出一個信號，規(guī)模、利潤高增長的時期已經過去，現在物企更注重精細化運營，以提高單項目的產值。

地產方的危機傳導到部分物業(yè)公司身上，原本收益較高的非業(yè)主增值服務收入減損較多，不少物企將業(yè)主增值服務作為填補業(yè)績空缺的解題思路。

金茂服務背靠央企，在波動的市場環(huán)境中其非業(yè)主增值服務保持著相對穩(wěn)定。報告期內，非業(yè)主增值服務收入5.85億元，同比增長15.4%，營收占比24%。

與此同時，金茂服務加大了社區(qū)增值服務的發(fā)展力度。期內，該業(yè)務營收6.45億元，同比增長247.3%，收入占比超過非業(yè)主增值服務為26.5%。

金茂服務管理層指出：“對比2021年來看，社區(qū)增值板塊增速明顯，非業(yè)主增值基本保持穩(wěn)定，這說明公司在市場化獨立發(fā)展層面的能力有了很高的提升?！?/p>

收入結構上進一步優(yōu)化，社區(qū)增值服務躍居第二，對毛利潤結構也有調節(jié)作用。2022年，金茂服務毛利潤總額約7.34億元，其中2.6億元來自社區(qū)增值服務，占比超過35%。

拆解金茂服務的社區(qū)增值服務，主要來自生活服務、空間運營、美居業(yè)務、資產經紀4個方面的業(yè)務。

以資產業(yè)務為例，期內金茂服務將投資物業(yè)的租賃業(yè)務吸納進社區(qū)增值服務當中，該業(yè)務獲得了長足發(fā)展。過去一年，整個資產團隊擴充了一倍，門店數量增長了40%。此外，金茂服務還代理了金茂尾盤資產的一些車位，取得了比較好的傭金收入。

提升效能，把控成本

物企外拓規(guī)模，不可避免地遇到成本上升的問題。因此，物企將目光瞄準管理體系改革，進行精益化管理，從而提升效能。

金茂服務管理層在業(yè)績會上表示：“關于人工成本的壓力，關于物業(yè)費單價上調面臨的一些困難是現實存在的，未來基礎物管的毛利水平確實會在一定程度上承壓。”

截至2022年末，金茂服務行政開支由2021年同期的2.09億元增加至2.4億元，增幅約14.4%。其表示，增加主要是由于業(yè)務擴張導致員工成本增加。

會上，金茂服務提出了三個方面的解決思路。

第一，持續(xù)加大數字化投入，比如前臺自助終端機的投放、400呼叫中心的建設，可以承擔一線管家很多與業(yè)主的溝通工作，包括工單的派發(fā)、在線客服等，能夠帶來大幅的效率提升。

第二，要通過組織的精益管理提高效益。在規(guī)模化發(fā)展的過程中，金茂服務單個城市的項目密度同比2021年顯著提升，2023年依然會進一步加大城市內部的項目密度，幫助控制基礎物管的成本。

第三，是對供應鏈管理的要求。2023年，金茂服務專門成立了供應鏈管理中心，將會整合基礎物管相關的供應鏈資源，進一步和供應商探討如何優(yōu)化供應鏈的供給成本。

金茂服務表示，在客戶體驗管理體系的加持下，要更精準地去花好每一分錢，把成本控制好。

2022年，金茂服務通過精益管理專項行動，持續(xù)提升組織運營管理效能。通過效能激勵、人單合一、同心共創(chuàng)等機制，進一步提升組織活力和人均效能；全面貫徹標尺管理體系，通過運營干系人管理機制、投運一體機制和價值創(chuàng)造機制，有效推動經營業(yè)績達成。

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