觀點(diǎn)網(wǎng) 3月20日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降等綜合因素的影響，該公司新增融資受阻，資金流動(dòng)性持續(xù)承壓，預(yù)計(jì)將暫停對(duì)境外間接全資子公司發(fā)行的兩筆美元票據(jù)的支付。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，其中RISSUN 9.5 03/16/23票據(jù)（2023票據(jù)）未償余額為1.99億美元，RISSUN 9.5 09/17/24票據(jù)（2024票據(jù)）未償余額為5.31億美元。

上述兩筆美元債涉及3月16-17日到期本金和利息共計(jì)約3.67億美元（折合約25.22億人民幣）。基于債券條款，有關(guān)違約事件共涉及票據(jù)本金共計(jì)約7.3億美元。

(資料圖片僅供參考)

也就是說(shuō)，繼此前中期票據(jù)“20榮盛地產(chǎn)MTN001”5%本金兌付違約后，榮盛發(fā)展境外美元債到期償付亦告違約，流動(dòng)性危機(jī)再次擴(kuò)大。

早有預(yù)料的違約

為阻止境外債進(jìn)一步違約，榮盛不能說(shuō)沒(méi)有做出努力。

早于2022年9月16-17日，榮盛發(fā)展就表示未能支付上述兩筆票據(jù)相關(guān)到期利息，并稱或?qū)](méi)有足夠可用資金在一個(gè)月后進(jìn)行償付，導(dǎo)致違約事件發(fā)生。

為此，該公司在2022年10月11日宣布，對(duì)兩筆美元債發(fā)出同意征求，以豁免對(duì)票據(jù)利息支付的違約，同時(shí)像大部分尋求債務(wù)展期的房企一樣向持有人做出提醒：“違約事件可能進(jìn)而構(gòu)成其他債務(wù)項(xiàng)下違約事件，這將對(duì)榮盛發(fā)展業(yè)務(wù)、運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大不利影響，從而對(duì)持有人利益產(chǎn)生一定影響。”

彼時(shí)榮盛發(fā)展已提到，即使同意征求通過(guò)，考慮不斷惡化的市場(chǎng)狀況，也要為2023年3月債券本金到期做準(zhǔn)備。

然而，近半年時(shí)間里，盡管還能通過(guò)擔(dān)保方式幫助子公司獲得資金，但在公開(kāi)市場(chǎng)融資上，榮盛發(fā)展可謂是“顆粒無(wú)收”。

另一方面，物管板塊榮萬(wàn)家還曾透過(guò)以4535.3萬(wàn)元收購(gòu)盛行旅居生活服務(wù)（河北）有限公司77%股權(quán)的方式向榮盛輸血，但這一金額與榮盛發(fā)展的債務(wù)相比卻顯得杯水車薪。

3月16日，榮盛終于發(fā)布公告稱，上述兩筆票據(jù)相關(guān)款項(xiàng)暫停支付，并在4天后公布了未償票據(jù)的數(shù)額。

榮盛發(fā)展指出，自2022年11月7日完成有關(guān)票據(jù)同意征求以來(lái)，榮盛發(fā)展一直就公告中披露的潛在重組與持有大量未償票據(jù)本金部分持有人進(jìn)行積極和建設(shè)性對(duì)話。

該公司正與其顧問(wèn)努力合作，并由部分境外票據(jù)持有人進(jìn)行財(cái)務(wù)及法律盡職調(diào)查，以探討重組可行結(jié)構(gòu)及信用提升計(jì)劃，并在完成盡職調(diào)查及分析后，視債權(quán)人意見(jiàn)而定，盡快向境外債權(quán)人提交可行方案。

預(yù)虧200億之后

債務(wù)重壓之下，榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也經(jīng)歷了大幅度滑坡。

在1月30日公布的2022年業(yè)績(jī)預(yù)告中，榮盛發(fā)展披露，期內(nèi)歸母凈利預(yù)虧190億元至250億元，上年同期虧損約為50億元；扣非凈利預(yù)虧193億元至253億元，上年同期虧損約為49億元。

該公司就虧損擴(kuò)大解釋稱，主要受市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時(shí)由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，從而導(dǎo)致毛利潤(rùn)同比出現(xiàn)較大幅度下降。

其后，業(yè)績(jī)的劇烈變動(dòng)和可能存在的大量計(jì)提引來(lái)深交所問(wèn)詢，要求榮盛發(fā)展結(jié)合行業(yè)環(huán)境、自身經(jīng)營(yíng)情況以及同行可比公司情況等方面，說(shuō)明其業(yè)績(jī)預(yù)虧同比大幅增加原因及合理性，以及說(shuō)明計(jì)提資產(chǎn)減值損失涉及具體資產(chǎn)及項(xiàng)目情況等。

2月11日，榮盛發(fā)展在對(duì)深交所關(guān)注函回復(fù)公告里稱，選取陽(yáng)光城、金科股份、中南建設(shè)等6家可比公司數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)大部分可比公司2022年前三季度營(yíng)業(yè)總收入、2022年預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)、扣非后凈利潤(rùn)同期對(duì)比均出現(xiàn)大幅度下降，榮盛發(fā)展下降趨勢(shì)超過(guò)同行可比公司中位數(shù)和平均數(shù)，但變動(dòng)情況符合行業(yè)整體趨勢(shì)，未發(fā)生偏離。

對(duì)于資產(chǎn)減值情況，其表示，在計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、計(jì)提信用減值損失的具體測(cè)算過(guò)程中，綜合了實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格、周邊競(jìng)品價(jià)格、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化、未來(lái)盈利預(yù)期等多個(gè)因素綜合分析確定，主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，與以前年度不存在較大差異，資產(chǎn)減值損失計(jì)提充分合理，不存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值情形。

在回復(fù)函里，榮盛發(fā)展以一些項(xiàng)目為例表明計(jì)提過(guò)程：某廣東省佛山市住宅項(xiàng)目分二期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。初期榮盛發(fā)展對(duì)該項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格較高，因此拿地成本較高，但2022年項(xiàng)目周邊競(jìng)品定價(jià)降低、市場(chǎng)持續(xù)低迷。

結(jié)合周邊競(jìng)品及2023年1月銷售價(jià)格，榮盛采取謹(jǐn)慎偏中觀預(yù)期，售價(jià)預(yù)估為9694元/平方米，根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)用測(cè)算，實(shí)際銷售總成本預(yù)估為16329元/平方米，測(cè)算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備8.09億元。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士亦指出，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和所采用的行業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則特點(diǎn)，相比不少行業(yè)而言，在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、審計(jì)原則前提下，擁有相對(duì)大得多的做賬自由度。其續(xù)指，在遇到現(xiàn)金流危機(jī)情況下，房企把財(cái)報(bào)做成“凈利巨虧”，并非全無(wú)好處。

例如，房企可借此與債權(quán)人博弈，降低項(xiàng)目和公司整體賬面上的清算價(jià)值，避免被債權(quán)人起訴要求項(xiàng)目子公司或公司本身進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。

此外，開(kāi)發(fā)商由此或能尋求更大政策幫扶力度。又或是如果控股股東手里還有錢，則將有機(jī)會(huì)進(jìn)行低價(jià)增持。

在房地產(chǎn)定增浪潮中，榮盛發(fā)展并未放棄融資良機(jī)，其于2022年12月21日發(fā)布非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，表示發(fā)行不超過(guò)13億股，全部由發(fā)行對(duì)象以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)融資30億元，除9億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他全投入“保交樓、保民生”密切相關(guān)項(xiàng)目當(dāng)中。1月31日，是次定增申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)受理。

但從用途上看，榮盛發(fā)展用該筆融資來(lái)解決債務(wù)的空間有限，這家公司依然需要面對(duì)償債考題。

2022年三季報(bào)顯示，由于償還借款，榮盛發(fā)展貨幣資金相比2022年初減少44.82%至109億元，而一年內(nèi)到期短期債務(wù)高達(dá)247.93億元。

2月27日，在數(shù)次召開(kāi)持有人會(huì)議談判后，榮盛兩筆中期票據(jù)“20榮盛地產(chǎn)MTN001”、“20榮盛地產(chǎn)MTN002”再次達(dá)成展期，在原有展期方案基礎(chǔ)上集體延后1.5年兌付，涉及總額19.93億元。

作為河北省首家上市房企，榮盛發(fā)展被業(yè)內(nèi)冠以“河北王”名號(hào)。在不戰(zhàn)而勝熬到老對(duì)手華夏幸福出局后，其董事長(zhǎng)耿建明曾放言“榮盛發(fā)展過(guò)去、現(xiàn)在以及將來(lái)都不會(huì)出現(xiàn)違約”。

然而形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下或許出乎他的意料，現(xiàn)如今，華夏幸福債務(wù)重組進(jìn)程已走完大半，榮盛發(fā)展可能也已踩在這條路的起點(diǎn)上。